时间: 2024-11-06 09:41:32 | 作者: 亚洲九游会
引发了很多人的讨论，我发现大家还是云里雾里，所以我决定再说点重点，没看今天文章的可以。
房屋养老金是由公共账户去筹集，不需要老百姓出钱，也不是变相的房地产税，你的个人账户是缴纳住宅装修维修基金，这笔钱大家交过了。
然后房屋养老金其实也不是近期才刚提出来的新名词，而是之前就多次提及的，只是大家没关注而已。
这一次刚好挑动了大家敏感的神经，因为当下的环境，大家赚钱难，一想到还要额外再交钱，大家的情绪就绷不住了。
我们今年多次提及要构建房地产发展的新模式，其实推动房屋养老金，就是新模式的一个前兆。
首先，房屋养老金，全球都没有过尝试，属于我们首创，别的国家，比如日本，有的也是房屋维修基金，而不是房屋养老金。
所以本质上还是有区别的，过去我们的改革方向其实都摸着西方的路子过河，借鉴他们的经验，也匹配我们的现实情况。
其次，和当年房地产税最大的不同，这次试点的范围是22个城市，而当时房地产税试点的城市，只有2个。
数量增加，影响区域扩大，这是最大的不同，而且你认线个城市囊括了四大一线城市以及强二线城市。
养老金公共账户资产金额来源渠道主要有:城市政府能够最终靠地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。
现在楼市的核心大招是去库存，按照之前的说法，库存周期36个月以上的城市暂停土地供应。
而且这个房屋养老金制度大概率不会铺设到全国范围，因为这需要大量的资金，而小城市最大的难题，就是在于财政收入。
我分享过一个数据，截至2022年底，建成的房子楼龄超过30年的占比20%，但到了2040年前后，这个比例会激增到80%。
也就是说以后市面上的老房子会非常多，这么一来，如果都靠房屋养老金来做维修，这个成本会非常高。
不是所有城市都能覆盖的，所以你以为房屋养老金是要你交钱，实际上可能和你根本没什么关系。
有钱有需求，关键上海的房子一套几百万上千万，如果通过修缮就能延长房子寿命，从效益来说也是最高的。
未来的供地一定是以人定房，人口流入高的城市，可以多供地，但人口少的城市，就没必要持续供地了。
那房屋养老金的一部分是来自于土地出让金，只有有人，有住房需求，能持续拍地的城市，才可能建立房屋养老金的公共账户。
所以大家看清楚了吗？不用过分担心你以后要交钱了，因为有些城市根本就没有交钱的机会，你所在的城市可能连养老金公共账户都不会设立。
上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡等22个城市正陆续开展试点。
这和之前的收储的目的是一致的，就是加速城市间的分化，楼市不可能像2008年和2015年那样，只要救就是无差别，只要救就是涨。
各位要提前准备好，我们也根据目前22个城市的一个财政自给率的情况，来分析目前核心城市的财政实力如何，你所在的城市，有没有可能会设立房屋养老金的公共账户。
从现在的趋势来看，房价上涨也没有大锅饭了，不可能大家都涨，而是以牺牲掉一部分城市的利益，来支撑另一部分城市的上涨。
你们要洞察这些趋势的变化，如果你想知道哪些城市没有建立房屋公共账户的机会，哪些有，怎么样才能做好置换，可以扫码加我微信，我在闭门直播课程都会详细说到怎么样才能做好优化。
通过修修补补续命一段时间的话，能把现在出现的一些问题再往后延一延，可以优先解决库存的问题。
首先，是系统性抛弃过去30多年的土地财政机制，建立一套新的房屋税收制度。
以后真的会加速城市间的分化，因为大城市的老房子还能够最终靠房屋养老金继续续命，而小城市的房子呢？
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